在2023年6月份，读者问黄金的趋势，我们也告诉他必涨。（我们也不知道为啥后台显示是未命名公众号啊，大家忽略这个系统错误吧）

  我告诉大家，如果几年前就预判了黄金上涨的趋势，提前购买属于“逢低入货”；

  只要是商品，不会只涨不跌，也不会只跌不涨，都会在跌跌涨涨中度过，只不过更长周期去看，永远都是震荡上涨的。

  所以，看懂趋势，看懂底层逻辑远比选择“谁家金价更低”、选择“哪个项目折扣低”更重要。

  之所以犯难，不是因为这件事有多复杂，而是要说清楚、说明白、说到让大部分读者都理解是有难度的。

  同时，大部分自媒体没有自己的理论体系，都是照搬某位先生“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑给大众洗脑的。

  就是在人民币贬值的背景下，即便救市政策不断加大力度，国内房地产行业、楼市、大环境复苏承受较大压力。

  因为中国政策受蒙代尔三角约束，即资本自由流动、货币政策、汇率我们只可以取其二，不能全部都占全。

  我知道，大多数读者对房子的理解都停留在“那个区域能买，那个区域不能买”，大家根本不关心人民币是否贬值。

  大家更关心哪里的楼盘打折、哪里的二手房能捡漏，大家也更加容易接受这些听起来离生活更近的话题。

  而美元作为国际结算货币，其地位非常特殊，通过连续加息、连续降息影响全球经济周期。

  所以，不论你是想买房的小白，还是投资了多套房产的老饕，如果想踩准节奏，博弈“牛短熊长”的窗口期，那么一定要把这篇文章看完。

  大家对于美国自己加息影响自己经济走势，这点很好理解，但都不明白，为啥美元加息会影响其他几个国家呢？

  但如果鹰部落宣布存款利率提高至3%，那么你一看，这不行啊，利息差额太大，你就会把钱全部存入鹰部落。

  如果只有你一个人这么做也就算了，可熊部落里还有很多机构，一看这差额就开始从熊部落按1%贷款，然后把钱存入鹰部落的银行。

  然而你从熊部落按1%拿到的货币是“熊币”，你无法把熊币存入鹰部落的银行。

  所以你要把“熊币”换成“鹰币”，因为银行的利息都是自己部落的币种捆绑的。

  这些跨部落公司最早发现熊部落经济发展迅速，所以将“鹰币”换成“熊币”来熊部落买资产（大宗资产）、买股票、买股权......

  当然，熊部落经济发展迅速，资产价格涨啊、股票也涨啊、股权也贵啊,这些跨部落公司当初投入的100万已经变成120万，你对这笔投资还很满意。

  因为你一算账，你虽然赚了20万，由100万变成了120万，但如果“熊币”兑换成“鹰币”，你只能兑换102万。

  也就是说，只要鹰部落不断加息，或者将利息停留在高点，你这投资的100万有很大的可能性要亏本。

  于是你不管三七二十一，赶紧抛售手里的资产、股票、股权将“熊币”换成“鹰币”

  这种情绪、这种感知、这种趋势会一个传导一个，一群传导一群，然后就会出现更多人在抛售资产、债券、股票.......

  纵观历史，每次美元加息都会拉爆一些国家的经济，唯一的不同就是有的国家经济震荡剧烈，有的国家经济震荡幅度不大。

  1993年美元加息，拉爆了墨西哥，爆发了债务危机；2001年拉爆阿根廷，爆发债务危机；2006年美元加息拉爆美国本地，爆发次贷危机...........

  假设你购买的房子，不断的加息就从另一方面代表着月供逐步的提升，那么一旦加息的幅度超过中等水准，你的无法还款。

  假设你开工厂，自有本金500万，向银行借款500万，在销售端、供需端没有大变化的情况下，快速的加息会让你借贷的500万利息水涨船高。

  假设之前一年还利息是25万，加息三倍之后就是75万，你一看利润也没赚什么钱啊！

  假设A房源每年提供的租金是20万元，市场的利率是5%，那么从金融实物资产定价的逻辑出发，

  我知道，咱们普通购房者购买房产很少像我们这样用金融实物资产定价锚定资产，大家更多是出于居住、上学、保值的角度购买。

  所以尽管现在中国各城市的房价与租金的租售比都特别、特别低，但一点也不耽误每年10万亿的销售规模。

  回归到刚刚的主题，假设利率是5%，这资产叫价500万，年租金20万大家也都愿意购买，毕竟在中国住宅租售比4%的房产真的不多。

  我之前的付费文章《用一套房，让资产增值的方法是什么？》就是这个逻辑的实操演义。

  这种金融实物资产定价的逻辑在住宅领域比较少见，因为过去20年咱们房价上涨比较厉害，大家都做房价的预期博弈，很少做真正意义上的金融实物资产配置。

  但在大宗交易领域，无论是商办类产品，还是酒店或其他，这种金融实物资产定价锚定资产价值的逻辑则为常态。

  这些资产的价格=年租金除以市场利率。所以当利率不断增高时，租金则无法快速递增，就会拉低资产价格。

  是的，美元加息我们也可以加息，这样做能减少资本外流，但会加速本国资产、实业的经济困局。

  当所有“鹰部落”的银行都开始加息之后，即便“熊部落”降息，面临的挑战依旧存在。

  以前出售1㎡，可以还1美元，现在要出售1.5㎡，才能还1美元，而国内现在行情只能销售0,5㎡。

  不要以为美元加息，只有国外的银行被拉爆，我们现在的房企爆雷也是被绿票子升值拉爆的........

  美元维持高利率，我们的汇率比美国就低很多，大陆一年期定存一个多点，香港你换成美元就可以百五的利息。

  大家有空还是多看公众号的文章，少刷视频获得知识。虽然微信公众号的文章也是碎片化的内容，但至少有过深思熟虑。

  （1）、接下来一两年内，降准、降低存款准备金率，向市场注入流动性是大趋势，但我们的腾挪空间并不大；

  （2）、即便美元停止加息，在停止之后的18个月内，大部分国家的经济都很难快速复苏；

  （3）、如果按照美联储这次发言的态度，一直维持美元高利率，那么国内投资活跃程度、人民币计价资产都会持续承压。

  （3）、下行周期是“逢低入货”的好时机，但在整体经济环境复苏的背景下，普通购房者要控制好负债率和现金流。

  我告诉大家，博弈预期“熊牛交替”没有错，我也这样做，但不考虑现金流、安全阀确是大错特错。

  我们现在的下行周期是由国内的债务周期、库存周期和外部的美元周期共同组成的。

  在这种情况下，要看房地产行业债务出清的速度、房地产库存调整的周期，换句话说这两点虽然失衡，但有没有失控。

  从目前开工建设量、二次棚改的启动、认房不认贷政策的落地来看，虽然力度不如往期，但还在可控范围内。

  就是我们要博弈的永远都是“熊牛交替”，在熊长的时候去买房子，在牛短的时候出售房子。

  我知道很多媒体做了什么“置换7步法”、“置换三原则”吸引置换客户，但这一些方法不管叫什么，

  说到底就是把房子弄漂亮一点，给中介更高的佣金，然后卖更低的价格，归结而言就两字：贴钱。

  如果房子情况确实比较差，属于低黑的贬损资产，贴钱销售等于止损，不失为正确决策。

  但如果位置、配套、房源硬件都很好，就是现在价格很低，可完全技术离婚，然后对手买卖，博弈未来房价上涨再出售。